房地产商没有商品房预售许可证！！！

两书可作为商品房买卖合同的补充约定，是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房者提供的商品房质量责任的法律文件和保证文件。 采用。 我国《土地管理法》规定，土地属于国家或集体所有，只有国有土地的使用权可以转让。 如果不能取得国有土地使用权，不能取得房产证，房屋不能正常转让、抵押、出租等。 取得国有土地使用权需要向国家缴纳土地出让金，而开发商往往因资金紧张、紧张等各种原因无法取得土地使用权证。 我国房地产法规规定，房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 最好让他们拿出商品房预售证。 没有商品房预售许可证的国家不得出售房屋。 请看以下解释： 五证两证 购房时，购房者应要求房地产开发商和卖家提供完整的“五证”和“两证”，即 是法律对卖家的基本要求。 “五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程建设许可证》（建设工程开工许可证）、《商品房销售（预售）》 销售）”许可证”。“第二本书”是指“住宅质量保证书”和“住宅用户手册”。 “五证”中最重要的是“国有土地使用证” 和《商品房销售（预售）证》，均表明所购房屋为合法交易。《商品房销售（预售）证》预售范围为可销售的房地产 “两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，是法律文件 房地产开发企业公关的担保文件 购房者交付使用商品房时提供。 房地产五证及其各自的法律作用 “五证”是指：第一是国有土地使用证。 我国《土地管理法》规定，土地为国家所有或集体所有，只能转让。是国有土地使用权，集体土地使用权只有通过征收成为国有土地使用权才能转让。 只有在国有土地上建造的房屋才能出售。 如果不能取得国有土地使用权，不能取得房产证，房屋不能正常转让、抵押、出租等。 取得国有土地使用权需要向国家缴纳土地出让金，开发商往往因资金不足、紧张等各种原因无法取得土地使用权证； 二是建设用地规划许可证。 根据我国《土地管理法》，建设用地必须符合国家土地利用总体规划； 三是建设工程规划许可证。 房子建在哪里，建多高，容积率多少，都要经过规划部门的规划许可； 四是开工许可。 只有拥有该许可证才能建设项目； 第五个是销售许可证（pre-sales license）。 没有这个证书，房子不能出售或预售。 一般来说，如果开发者没有前四个证书，他将无法获得这个证书。 但你不能只看这张牌而忽略其他四张牌以省事。 买家应结合检查五证，确保万无一失。 有一种情况是不需要查五证的，就是你要买的房子已经有产权证了。 既然有了产权证，购房者就不用担心了，但这种情况可能只发生在现有商品房或二手房的销售中。 证书。 另外，还有一种“村产”房屋，这种房屋的所有权转让受到限制。 因为根据我国的法律，不动产的所有权应当与所在土地的使用权同时转让。 这种“乡镇产权”房屋只取得集体土地使用权，受到诸多限制。 例如，这种土地使用权只能在集体组织内部转让； 国家可以根据需要征收。 法律明确规定，农民集体所有的土地使用权不得转让、转让、出租用于非农业建设。 因此，购房者在购买此类房屋时，应该清楚地认识到，他们“购买”的不是房屋的产权，也不是所有权，而只是居住权和使用权。 此外，依法授权出具房屋权属证明的机构为县级以上房屋土地主管部门。门、乡（村）级政府或其他机构无权制作和颁发产权证书，购买此类房屋根本无法取得有效的权属证书。 此类购房合同违反国家法律法规，自始无效，购房者可以向开发商查询，要求赔偿损失。 商品房二册指的是什么？ 它的范围是什么？ 1. 住宅质量保证 住宅质量保证中约定了什么？ 保修期和保修范围是多少？ 答：我国房地产法规规定，房地产开发企业在商品房交付使用时应当向购房者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件。 应当列出工程质量监督单位核定的质量等级、保修范围、保修期和保修单位。 开发商应按《住宅质量保证书》的规定承担保修责任。 商品房的保修期自开发商交付竣工验收使用之日起计算。 具体保修期和范围为：基础和主体结构在合理使用寿命内； 屋面防水3年； 墙壁、厨房和浴室地板为 1 年； 地下室和管道泄漏1年； 墙体、吊顶的抹灰层脱落1年； 地面空鼓开裂及大面积打磨1年； 门窗翘曲、五金卫浴损坏1年； 灯具和电器开关为 6 个月； 2个管道堵塞月； 加热和冷却系统设备是加热期或冷却期； 其他零部件的保修期由买卖双方商定。 房屋在保修期内出现质量问题，经保修单位维修后影响房屋使用功能，或因主体结构质量不合格给购房者造成损失的，开发商 应承担赔偿责任。 购买方认为主体结构质量不合格的，可向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新审核。 （北京英道律师事务所邓泽民） 2. 居住说明书 《居住说明书》应当描述房屋的结构和性能以及类型、性能、标准等，并 提出使用注意事项，一般应包括以下内容： ? 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位； ? 2.结构类型； ? 3.装修装修注意事项 ;? 4.给排水、电力、燃气、热力、通讯、消防等设施的配置说明； 安装注意事项； ? 6、门窗的种类、使用注意事项； ? 7. 分配负载； ? 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明； 9. 其他需要说明的问题。 ? 对于住宅内配置的设备设施，如厂家另有说明书，应附在《住宅说明书》中。